简介房屋租赁合同书模板是一份面向出租方、承租方及法务行政人员的专业合同范本适用于商场商铺、写字楼等房屋租赁场景。模板依据《中华人民共和国民法典》及相关法规拟定对合同主体信息、租赁房屋详情、租赁用途、租赁期限、租金结算与支付方式、押金返还等核心事项作出清晰约定同时涵盖收银系统使用费、推广服务费、物业服务费、公用事业费等配套条款为商业租赁中特殊费用安排和纠纷预防提供依据。资源为单个docx文档压缩包2.62MB排版规范、条款分章节编号便于直接填写使用。已有747人浏览学习。模板采用“基础租金提成租金”的常见商业计租模式并对装修期、排他性、保密义务等实务细节作出专门规定既适合商场管理方作为招商签约底稿也适合经营者在签约前对照审阅有助于从源头规范租赁行为、维护双方合法权益。1. 商业地产租赁合同不是填个名字就完事签一份商场铺面的租赁合同远比想象中复杂。市面上流传的模板大多是住宅租赁的简化版而真正落到商业地产场景核心风险全在「基础租金提成租金」的计算方式、装修期是否照付租金、以及收银系统使用费这类配套条款上。这份房屋租赁合同书模板面向的就是商场、写字楼、沿街商铺这类经营性租赁甲方是出租方乙方是承租方全文按商业逻辑组织从房屋交付、租赁用途约束、计租方式到物业费、水电费、押金返还、保密和排他性条款。对新入场商户和刚起步的运营方来说这份模板最大的价值不是填空而是帮你把「租金怎么算、钱什么时候付、押金怎么退」这三件最容易扯皮的事提前锁死。2. 合同主体与租赁用途先搞清楚和谁签、能干什么2.1 甲乙双方信息栏身份核验是第一道关口合同开头两个主体的信息栏看似是填空题实际上决定了后续所有条款能否生效。甲方是出租方要写统一社会信用代码或身份证号码乙方是承租方同样要写全。这里有个常见误区不少人在签合同时只填姓名和电话把信用代码或身份证号空着等到发生纠纷想起诉才发现连对方准确身份信息都没有立案都困难。我一般会建议在签合同前先做一次最简单的核验动作——如果是企业查一下统一社会信用代码是否存在、经营状态是否正常如果是个人核对身份证原件。这一步不复杂但能把「对方到底有没有权利出租这套房屋」这个最根本的问题挡在门外。注意甲方的「联系地址」也不要随手填个手机号完事后续所有书面通知、催款函、解约函都可能按这个地址寄送地址错了就等于通知没送达。另外合同抬头虽然写的是「甲方出租方」「乙方承租方」但实际操作中有一种情况要特别留意乙方是个人实际经营却挂靠在某公司名下或者乙方是公司但签约人是代理人。这种情况下建议在乙方信息栏后补充实际经营主体或授权委托书编号否则后面租金支付主体和发票主体对不上财务入账都是麻烦事。2.2 租赁房屋详情面积数字决定了你要交多少钱模板第 1.3 条把租赁面积拆成了「计租面积」「使用面积」「公摊面积」三部分。这个拆分不是文字游戏而是物业费和租金的计算基础。商业地产的公摊面积通常包含走廊、电梯厅、卫生间等公共区域的分摊公摊系数一般在 15% 到 40% 之间。你实际使用的面积可能只有 60 平方米但计租面积按 80 平方米算物业费、基础租金都可能按计租面积计算。这里有个实际操作的细节签约前最好拿着房产证或测绘报告逐项核对面积数字。如果甲方只给了总面积没有拆分使用面积和公摊面积你有权要求补充。因为后续如果因为面积问题产生争议比如实际交付的使用面积比合同约定少了 5 平方米这个拆分字段就是你主张减租或解约的直接依据。第 1.1 条提到房屋位于「广场」第 1.2 条明确房屋编号。在填写时建议精确到门牌号、楼层、铺位编号。千万别只写「某某广场」——同一个商场里铺位差异巨大转角铺和人流死角铺的租金逻辑完全不同。我在帮某开发者审一份商铺合同时对方合同里只写了「某某广场一层」结果实际交付的铺位在消防通道旁边客流差了一大截但因为合同没写清具体编号维权非常被动。2.3 租赁用途条款为什么商业租赁要限制经营范围模板第 2 条把租赁用途作为「双方建立租赁关系的前提之一」要求写明商号/店铺名称、商品/服务品牌、经营范围。这条在住宅租赁里很少出现却是商业地产的核心控制点。逻辑很简单商场要有统一的业态规划一层做零售、二层做餐饮、三层做娱乐如果你把餐饮铺租下来卖服装不仅影响商场整体定位还可能违反消防审批。实际操作中我见过最典型的翻车情况是承租方签约时报的经营范围是「服装零售」后来改成卖油炸食品结果油烟问题导致邻里投诉商场以「擅自变更经营范围」为由认定违约押金被扣。解决思路就是模板里写的——变更前提前 30 日书面申请并取得甲方同意。这里有两个细节值得注意提前 30 日是指「收到书面申请」还是「甲方批准」模板没写明我建议在空白处补充「以甲方书面同意之日为准乙方不得在未获同意前擅自变更」。经营范围描述越具体越好不要只写「零售」或「餐饮」而要写「预包装食品销售不含现制现售」「服装服饰零售」这类精确表述避免歧义。3. 租期与装修期时间条款里藏着真金白银的坑3.1 租赁期限的起止日为什么建议精确到「日」而不是「月」模板第 3.1 条明确了租赁期限「自某年某月某日起含当日至某年某月某日止含当日」。这个「含当日」的表述很讲究法律上起算日的规则如果不写明很容易出现一天的偏差。比如合同写「自 2025 年 6 月 1 日起租」但没写含不含当日如果甲方 5 月 31 日晚上就交房乙方 6 月 1 日进场到底哪天算起租日有争议。租金是从起租日开始计算的早一天晚一天差的就是一天的钱。实际签约时我通常会在模板基础上补一句「租赁期限届满后乙方应于届满当日 18:00 前腾空并返还房屋」——这样避免届满日当天扯皮要不要再交一天租金。另外模板 3.2 条说甲方应在起租日「按届时现状交付房屋」。「现状」两个字要特别警惕。如果房屋里还有上一租户留下的装修、设备或者墙体有破损这个「现状」到底指什么状态我在一份商铺合同里遇到的情况是甲方说「现状交付」结果交付时发现天花板漏水但合同里没写房屋交付时的质量状态最后只能扯皮。常见做法是增加一个附件叫《房屋交付确认书》用表格列明房屋结构、水电表读数、墙面地面状态、现有设备清单双方签字确认作为合同附件。3.2 装修期全篇最容易让承租方误读的三个时间点模板 3.3 条规定的装修期是全篇我最想提醒承租方仔细读的地方。它有三层含义需要拆开看装修期从起租日起算也就是说装修期包含在租赁期限内不是独立的免费期。装修期内「仍需正常支付租金」——模板明确写了这一点但很多首次租商铺的商户会默认「装修期免租」这是最典型的误读。装修期届满前必须完成装修并开业如果延期从装修期届满次日起租金、收银系统使用费、推广服务费照常缴纳没有任何宽限。为什么商场要这样设计逻辑很清晰商场要的是整体开业率。如果一个铺位租出去了却迟迟不开业会影响整个商场的招商环境和客流吸引力。所以装修期本质上是给你留出的「装修施工窗口」不是「免租期」。实际操作中我一般的建议是在谈判阶段尽量把装修期争取得更长一些尤其是有消防报审流程的餐饮业态普通装修 1 个月够但餐饮装修加消防审批 3 个月都紧张。如果预估装修周期可能超期务必按模板要求提前至少 7 日书面告知甲方并取得书面同意。注意这里的「7 日」是工作日还是自然日模板没写明建议补充「自然日」。装修押金和租赁押金是两笔钱模板第 9 条分开列了。装修押金在验收通过后 5 天内退还但如果装修中破坏了承重结构、消防设施这部分钱会被直接抵扣赔偿。所以进场装修前建议和甲方确认哪些地方能动、哪些地方不能动把装修方案报审。4. 租金双轨制与配套费用算清你每个月的真实成本4.1 基础租金提成租金两种模式并存时的支付逻辑模板第 4 条是这份合同最有含金量的部分。它采用了「基础租金提成租金」双轨模式这在商业地产里非常常见但对第一次接触的人来说容易被绕晕。基础租金的逻辑是每个月固定付一笔钱和经营好坏无关。提成租金的逻辑是按承租方收入的固定比例抽成。两者叠加才是每个月要交的租金总额。为什么要这样设计对商场来说基础租金保证了日常运营成本有保底覆盖提成租金让商场能从商户的业绩增长中分享收益相当于风险共担、利益共享。对商户来说如果经营得好提成租金虽然增加但说明收入在涨现金流是匹配的。具体计算方式模板 4.3.1 条写得很清楚租金承租方收入×提成比例。有两个参数需要在签约时填死提成比例是多少比如 5%、8% 还是 12%。「承租方收入」的定义——模板 4.3.3 条特别写明「不扣除其他成本」这是理解整个合同的关键。100 元的销售额不管成本是 70 元还是 90 元提成基数都是 100 元不是利润。这里有一个运营层面的建议提成租金的结算周期是 1 个月结算付款方式是「结算周期结束后 10 个工作日内」。这意味着每个月的收入数据、提成金额计算需要和商场做对账。如果你租的是一个引入了统一收银系统的商场模板第 6 条收入数据直接从收银系统拉出来一般不容易产生分歧如果没有统一收银就需要双方约定「承租方收入」如何认定是看纳税申报表还是看收银流水。4.2 收银系统使用费、推广服务费容易被忽略的隐形费用模板第 6 条列出了两类租赁配套服务费用一类是收银系统使用费一类是推广服务费。这两笔费用在签约时经常被一带而过但恰恰是后期最容易产生争议的地方。先看收银系统使用费。模板写明乙方接入甲方统一收银系统后所有经营收入均应通过该系统并按约定支付使用费。这里的关键在于「所有经营收入均应通过该系统」——这意味着你不能私下收现金不入系统。实际操作中有些商户为了少交提成租金会想方设法绕过收银系统但商场硬件和软件都在监控授权范围内一旦被发现轻则按违约处理重则可能被提前解约并扣押金。再看推广服务费。模板写明甲方会通过活动、广告等进行推广乙方同意支付推广服务费。这笔费用的争议点在于商场到底做了多少推广推广效果如何商户觉得商场没做到位不想交商场觉得这是合同义务必须交。我见过一个某跨平台系统的案例商户以「商场没有开展任何推广活动」为由拒付推广服务费商场拿出公众号推送记录、活动照片、物料制作合同等证据最后商户输了。所以签约时可以额外写一句「甲方应于每年 1 月 31 日前向乙方提供上一年度推广活动清单及费用支出概要」这样至少让这笔费用的去向有迹可循。4.3 物业服务费与公用事业费单价、税率、起算时间模板第 7 条物业费和第 8 条公用事业费在商业租赁里是另一块成本大头。物业费的标准按「元/每月·平方米」计算还分含税不含税。模板写的是「不含税金额增值税税率」最后算出一个实缴标准。注意物业费是按计租面积算还是按使用面积算模板没写但第 7.2 条用的是「元/每月·平方米」没有明确面积口径。我一般会在旁边补充「以上物业费按计租面积计算」。公用事业费的细分很值得留意电费由甲方代收代付政府调价则随之调整——这条等于把政策风险转移给了乙方并且在条款 8.2.1 里明确写了「如政府电费调价此标准也会随之调整」所以乙方对电费上涨没有议价空间。水费区分普通用户和特种行业美容、美发、洗浴特种行业水费通常是普通水价的 2 到 3 倍。如果你的业态恰好是美容美发签约时务必确认水电类型是否一致否则经营成本会远超预期。加时空调费是一条非常典型的商场条款正常空调供应时间以外申请开通空调按元/小时/平方米收费还有最低收费。餐饮、娱乐业态夜间接客时往往需要加时空调这笔钱在测算盈亏时一定要算进去。4.4 押金规则扣款顺序才是真正的博弈点模板第 9 条把押金分为租赁押金和装修押金都是签约后 5 日内支付。退还规则写得比较清楚租赁期满或合同解除后 5 天内租赁押金「除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金及赔偿金外剩余部分如数返还」。这里的博弈点在于「抵扣顺序」。如果乙方既欠了租金又有违约金还有水电费没结清押金先抵扣哪个如果合同没写明甲方往往会按照对自己最有利的顺序扣比如先扣违约金再扣租金剩余再退。为了避免这个问题我一般会建议在合同空白处明确「押金抵扣顺序为欠付租金、欠付公用事业费、违约金、其他赔偿金」。还有一个容易被忽略的点押金退还的时间节点是「期满或解除后 5 天内」但这个 5 天是从哪一天起算双方交接房屋算起还是合同期满日算起如果乙方提前搬空但没办交接手续甲方可能以「未完成交接」为由延长退款时间。建议加一句「乙方返还房屋并结清全部应付款项后 5 个工作日内甲方退还押金」。5. 商业合同文本的经验库这类模板的高频问题与规避技巧避坑章节这一节把我实际接触过的、围绕此类合同文本的高频争议点整理成 5 条每条按「现象 → 原因 → 解决」来写第一条写了「意向书」条款但双方真的签了。现象合同第 11 条和第 12 条出现了「本意向书」「排他性条款」「无意对任何一方构成具法律约束力的义务」等表述和前面十几条正式的租赁条款直接矛盾导致双方对合同是否生效产生分歧。 原因这份模板的后半部分混入了意向书语言而前面大量条款却按正式合同来写如果签约时不加以说明双方理解会出现偏差。 解决签合同前务必将第 12 条删除或整体替换为「本合同自双方签字或盖章之日起生效」的表述。如果保留意向书条款就必须同时说明意向书对应的有效期和转向正式合同的条件不能用同一份文件既当意向书又当租赁合同。第二条把「含当日」的起租日理解错了。现象合同约定 6 月 1 日起租乙方 5 月 31 日提前进场布置货物甲方认为这属于提前占用房屋要求加收一天租金。 原因合同虽然写了起租日是 6 月 1 日但没有约定提前进场如何处理。 解决在模板 3.1 条处补充「乙方如需提前进场布置应提前书面告知甲方该期间只计算水电与物业费不计算租金」把这个空窗期的费用规则讲明白。第三条装修押金在验收时被扣但没有扣款清单。现象装修结束后甲方以「损坏楼层公共走道地砖」为由扣除装修押金但不提供维修发票或费用明细。 原因装修押金条款只写了「可扣除违反装修约定应扣除的费用」但没有约定费用认定方式。 解决签约时在 9.2 条下补充「发生装修押金扣除事项时甲方应提供费用明细及相关单据凭证否则乙方有权拒绝扣款并主张全额退还」。第四条签约时漏掉统一社会信用代码后续发票无法开具。现象乙方是公司但合同里只填了公司名称没有写统一社会信用代码财务发现合同主体和发票抬头对不上。 原因合同主体信息栏是合同最基础的一层但也是最容易被忽略的一层财务付款时才发现信息缺失。 解决把合同信息栏当作必填项管理特别是统一社会信用代码和联系地址一个都不能空。团队内部可以定一个习惯正式签章前对照营业执照逐字核对信息栏。第五条对账单和提成租金计算没有周期性确认流程。现象商场说乙方本月的承租方收入是 20 万应按 8% 交提成租金 1.6 万乙方认为实际收入只有 18 万双方各执一词谁也说服不了谁。 原因合同只写了提成租金计算方式没有约定对账流程和争议核对办法。 解决在 4.3 条下补一条「出租方于每个结算周期结束后 5 个工作日内向承租方提供销售收入对账单承租方如有异议应在 3 个工作日内书面提出否则视为认可该对账单数据」。把对账流程固化成合同义务冲突就少了一半。6. 进阶用法把这份模板改造成你的「可复用合同资产」理解这份模板的条款逻辑之后还可以把它沉淀为一套可复用的资产。具体做法是在电脑里建一个合同条款库按「基本信息」「租金条款」「费用条款」「违约责任」「附件」五个分类存放条款模板每次使用新合同时直接引用对应分类条目而不是从头改写整份合同。以租金条款为例我在实际项目中惯用的一种写法是租金模式基础租金 提成租金 基础租金人民币 [金额] 元/月大写 [大写金额] 支付节点每月 [具体日期] 前支付下月基础租金 提成比例[百分比]% 承租方收入定义结算周期内通过统一收银系统记录的全部销售额 含现金、银行卡、第三方支付不扣除退款、成本、 折扣差额退款以原路径退回且可提供凭证的除外 结算周期[月] 个自然月 对账方式结算周期结束后 [5] 个工作日内出租方提供销售明细 及提成计算表承租方可在 [3] 个工作日内提出书面异议这段结构把第 4 条拆成了六个字段每个字段填起来效率高也不容易漏项。最后说一个习惯。从那以后我每次处理商业租赁合同都会强制走一遍三件套流程第一把合同信息栏逐项核对一遍缺身份证号、缺信用代码、缺地址的一律退回补全第二把「租金」和「费用」两类金额分别加总算出每个月的真实现金支出再和经营预测比对看毛利能不能覆盖第三把押金退还条件、对账周期、费用明细凭证这三个节点写进合同备注页用荧光笔标出。这三件事一遍走下来合同里的坑基本都能提前排掉。希望这份拆解能帮到你少走点弯路。本文还有配套的精品资源点击获取